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中古住宅の売却、売主さんが注意する透明性とは?

公開日:2022/07/19

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中古住宅の売却には、多くの問題課題が存在しています。

それらを「透明性、納得性、安心・安全性、快適性、将来性」という5つの視点で考えてみましょう。

まず、第一番目に「透明性」です。

①査定方法の透明性

    中古住宅の価格を決める主な要素は、交通便、立地・環境、建物のグレード・メンテナンス等、管理組合(中古マンションの場合)、そして瑕疵(隠れた傷、不具合、問題など)です。これらを、販売事例、成約事例、現地調査のうえ、具体的な根拠に基づき計算をして価格を算出します。ここで、査定方法が不透明になりがちなのが、過去のメンテナンス実績と瑕疵です。手入れが良い建物とそうでない建物では評価が違います。それをメンテナンス履歴に基づき査定することが重要です。また、隠れた瑕疵があるか?ないか?で評価も大きく変わります。専門家による建物検査・診断が理想ですが、少なくても不動産業者も意識して明確な瑕疵を含めた査定方法を明示すべきです。これらの要素を全部含めて査定の計算を算出することが透明性を高め、売主さんの納得性も高めることになります。

②査定価格の透明性

    不動産業者が提示した価格については妥当性、合理性、そして信憑性が必要です。査定方法に透明性があれば、その算出した価格の透明性もあがります。しかし、この透明性を阻害させる要因に、とにかく売却の依頼を取りたいという営業の感情があります。売主さんが高く売りたいと思うのは仕方ないですが、その心理を利用して売れそうにない価格を提示してくることです。つまり、信憑性のある価格というより、営業目的の強い妥当性も、合理性もない価格を提示して透明性が崩れてしまうことがあります。

③売却方法の透明性

    売主さんから売却の依頼を受けると、実際の販売活動が始まります。まず、オープンマーケットの姿勢を持って、業者間に情報公開を積極的に行うかどうか?とても大事です。業者の体質として、依頼された売り物件を両手(売主さん、買主さん双方自社の顧客で成約して、両方から仲介手数料をもらうこと)で決めるため、他社の顧客に紹介しないことがあります。これは、売主さんの利益より、自分たちの売上を優先させている行為です。このことを、売主さんが知らないことが多いです。売却活動については、売主さんに正確に誠実に報告するべきです。

ポイントを3点明記しましたが、素人の売主さんには、他にも不明なことが多いので、注意が必要です。

 

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